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前言:

对房地产来说，土地永远是重中之重。影响土地升值有很多因素：位置，形状，面积，基建设施，人口密度，自然风景等等，以上几点，我相信大家在读一些房地产中介写的文章时都有涉及，以上几点是从非建筑行业的人士的角度去看房地产升值，未来的几期节目我们会从建筑行业专家的角度去谈影响土地增值潜力的因素。

今天我们要谈的其中一个很重要的因素就是土地的开发潜力。土地开发潜力和增值潜力成正比，说的接地气一点就是当一块地有开发潜力时，开发商愿意超出市场价很多去购买，这时候土地就不再受自然增长因素所束缚，那么影响土地开发潜力都有哪些因素？

以下就是笔者根据自己工作经验的总结，一个全面的地块开发潜力分析需要至少考虑以下几个方面：Zoning, Overlay, Easement, Caveat, Convenant, 邻里风格，面积，地形。

一. 市政区划 Zoning

不同的地块的开发潜力不同。从规划法规的角度说主要是受市政规划的影响。在目前住宅类的开发中，主要涉及到的市政区划主要有三类：

1. 邻里居住区 (Neighbourhood Residential Zone) 

2. 一般居住区 (General Residential Zone)

3. 居住发展区 (Residential Growth Zone)

   
   

这三个区块的开发潜力分别是1) < 2) < 3)。每种类型的限高，私人开敞空间的要求也不同。

分析重点：我的地块是落在哪一个市政区划里？

二. 规划覆盖区 （Overlay)

这是规划部根据地块的不同位置在市政区划的基础上，额外添加的规划要求。常见的和住宅类开发相关的是：

文物覆盖区 （Heritage Overlay）

规划部会将建筑的文物价值细分到外墙颜色，沿街立面，屋顶形式等。除了具体要求的部分要满足文物覆盖区要求，建筑的其他部分是可以改动的。

分析重点：我的建筑物的文物价值是在哪个部份？

自然植被覆盖区（Environmental Significance Overlay）

规划部对于这个覆盖区之内的自然环境会额外照顾。这意味着地块上面有生长的大树是不能随意砍伐的，而且对于场地挖土填埋也有具体要求。如果砍树的话需要向市政厅申请。

分析重点：

• 我的哪一些树可以直接砍掉，哪一些树需要向市政厅申请以后再砍掉？

• 我的场地挖土的面积有没有超过市政厅的要求而要申请批文？

山火覆盖区 (Bush Fire Overlay)

在这个覆盖区里的地块，任何的开发都需要一份山火风险管理报告。在报告中，会对建筑材料，植被设计和紧急疏散等方面都有要求。

分析重点：我的地块开发有没有考虑到这些可能额外的成本？

三. 地契 Title Certificate

地契作为法律文件不仅是作为地基主的证明文件。同时也是记录地块特殊要求的法律文本。比如，笔者见过一个地契明确规定地块上的房子只能盖一层。如果仅从地块的面积来分析，很有可能落入开发的陷阱。而本来预期的开发前景也会大打折扣。

分析重点： 地契中是否有对地块使用的特殊要求？

四. 基础设施缓冲隔离区 Infrastructure Easement

公寓类开发中，地块寸土寸金。且要注意周边基础设施的位置。对于主要的市政管线，主管部门都会要求相应的缓冲隔离区。如果没有考虑到这些隔离区，开发分析的结果往往是差之毫厘，谬之千里。

01

污水管

在公共用地上的污水井和污水管道一般会要求有一米的强制性隔离带。在很多老城区的污水井会离地块边界很近，这就会把一部分隔离带挤到要开发的地块上。

02

电缆

这里讲的指地下电缆和电线杆电线。一般来说电缆的隔离带宽是三米（从电缆的位置算起）。如果电线离地块边界太近，这也会造成地块上可利用面积的减少。

分析重点： 地块周围的市政设施与地块边界的距离是多少？

五. 邻里风格调查 (Neighbourhood Character Study)

这是一个常见的开发分析盲区。

第一，  这个调查文件不是法律文件，而是每个市政厅根据当地情况自己编纂的。因此不会收录进32号文件。

第二，  每个市政厅的要求都不同，且市政厅会根据每个开发的个案酌情考虑是否与指南相符合。

第三，  指南当中的细节要求往往比市政区划的要求还要严格。如果忽略这点，就会造成开发分析的方向性错误。

每个市政厅会将辖区内的区块根据街区风格重新划分为若干区域。每个区域的限高，私人开敞空间的要求一般都会比相应的市政区划更严格。

分析重点： 我的地块是属于哪一种邻里风格类型？

地形和面积是大家最熟悉的考虑因素，我就不在这里赘述了。所以开发潜力要考虑的不单单是地形和面积，更多是规划方面的限制条例。下一期，我们会请规划师深入的聊聊开发中规划条例对开发的影响，以及如何最大化的利用土地。

总结：

土地开发是一个需要多方合作，共同完成的经济活动。前期一个成熟，可行的开发分析又是其中的重中之重。本人认为一个成功的开发分析需要考虑到以下团队的参与：

1） 规划师

2） 建筑设计师

3） 预算师

4） 销售

以上每个职业都需要长期的本行业内工作经验的积累，而开发商要做的不是要成为以上的专家，也没有可能，而是要把以上的专家整合在一起为自己服务。

❖ 每周项目介绍 ❖

墨尔本南岸全新现房奢华公寓

魅影之塔

房产类型：墨尔本全新现房公寓

所在城市：Melbourne

户型类别：1房，2房，海外人士可买

项目区域：Southbank

项目简介:

Shadow Play由拥有超过20年专业开发经验的著名房地产开发商BPM全力打造，BPM在墨尔本各大内城区地标性建筑项目中享富盛名；项目由屡获殊荣的建筑师Elenberg Fraser设计，坐落于花园之都墨尔本高尚南岸区（SouthBank），公寓北对墨尔本CBD，周边有墨尔本市中心主题公园，建立于1846年的皇家植物园-Royal Botanic Gardens，墨尔本南岸区（SouthBank）被《澳洲时代报》评为维多利亚州地价最贵，升值潜力为墨尔本之冠的地区。 投资这里，未来升值财富看得见！！！

46层豪华高层公寓，共496公寓，150个车位，Shadow Play是由墨尔本顶级开发商BMP联合业界冠军设计师Elenberg Fraser全新打造的旗舰楼盘。Shadow Play是一座不可逾越的地标性建筑。它饱含信心，专注细节，坚定不移的追求卓越品质，将墨尔本的高层建筑提升到了一个新的水平。

全玻璃幕墙外观，通透采光，室外熠熠生辉，室内暖意融融。顶楼46层为公共区域，开放式阳光房，为住/租户提供休闲娱乐配套服务。150个停车位，运用最先进的全自动停车系统。大师级建筑师和室内设计师强强联手打造开发商标志性物业。Southbank地区人口增长率每年8%，预计未来10年人口数与现在相比翻一翻。

区域地图

项目就像在上海提起南京路，淮海路，在北京提起王府井大街和东单西单，无人不晓，居住于此，殷实基础，高贵品位，不言而喻。楼盘隶属墨尔本CBD商圈，交通便利，四通八达，步行可至火车站，至市中心仅需10分钟，有多达13线路直达唐人街，墨尔本大学和皇家理工学院，省却市中心停车之烦恼。

地区分析

SouthBank的人均收入水平普遍较高，大概高出墨尔本人均收入水平25%， 高收入带来的是人们对住宅的高需求，高享受。由于强劲的经济增长，墨尔本南岸近20年来的公寓增值强劲，截止2014年墨尔本南岸的公寓中为价为$552,500，远远超过墨尔本房价的中位价格，中价位在过去10年保持每年4.7%的增长。

市场分析

该地区的人口增长红利，目前SOUTHBANK的人口约为17400人，在过去10年中人口的增长比例为每年10%，预计将来的10年到2024年，区域人口将突破32500人，到2031年区域人口将突破4万人。在此区域内人口关注一房的比例达到22%，关注两房的人口比例达到55%，拥有住房的人群分别是年轻的专业人士，学生以及许多亚洲出生的居民。

交通

楼底即有112路电车经过，走路5分钟可搭乘109路，96路等多路电车去到海边及公园等。

1km距离便是墨尔本CBD圈最大的枢纽之一，南十字星火车站，可直接搭乘特快巴士SKYBUS直达墨尔本国际机场。

开车出门900米便是高速公路入口，可方便到达墨尔本各个地区。

5分钟的步行时间可以到达South Melbourne Town Center。

5分钟的电车车程从Albert Park 运动、休闲、BBQ、散步、还有观看每年的F1赛事。

10分钟的步行即可到达品牌直销工厂DFO即其他知名品牌购物中心。

15分钟的电车车程即可到达St Kilda海滩。

购物娱乐

墨尔本南部批发市场-400米

COLINS高端购物街-1公里

DFO卖场-1.8公里

玛雅商场-1.9公里

EMPORIUM商场-2.1公里

墨尔本中心广场-2.5公里

维多利亚女王市场-2.6公里

楼盘周围商厦林立，购物方便，诸如世界顶级品牌Gucci，Chanel，Louis Vuitton， Prada等名品专卖店更是数不胜数。该楼盘高层单位独享永无遮挡的市区全景（北），皇家植物园美景（东），St.Kilda海滩海景（西南）和Albert公园的高尔夫球场，人工湖和公园美景，距项目仅3公里（开车5分钟）即是世界闻名的St Kilda海滩。

教育

名校林立，墨尔本顶级公立，私立学校近在咫尺。几乎所有的墨尔本顶尖的公校，私校都坐落在该楼盘所在的Southbank 区，比如Wesley College(卫斯理学院)， Melbourne Grammar（墨尔本文法学校，男女校） MacRobertson GirlsHigh（女子精英高中），Victoria College of Arts（维多利亚艺术学院），均在步行范围内。

门前多条线路的电车5至10分钟直达墨尔本大学和皇家理工学院。墨尔本大学、墨尔本皇家理工大学、维多利亚艺术学院等相聚于此。墨尔本正是因为它丰厚的历史与文化底蕴，教育质量高备受全球推崇与认可。 居住Shadow Play，可以说不仅是投资首选，坐享巨大的资本增值，更是投资孩子的教育，投资未来，而此回报，绝非金钱可以衡量。

休闲

皇冠赌场-300米

Batman公园-700米

墨尔本水族馆-1公里

国家美术馆-1.5公里

艺术中心-1.5公里

墨尔本战争纪念馆-1.8公里

Etihad体育场-1.9公里

皇家植物园-2公里

Albert公园-2.4公里

维多利亚港-2.4公里

Albert Park高尔夫俱乐部-2.9公里

开发商

澳洲20多年历史的老牌房地产开发商BPM携手著名设计建筑师Elenberg Fraser倾情打造！

166米52层546套豪华公寓坐落墨尔本南岸文化艺术中心，两大主干道交界处，与墨尔本CBD近在咫尺。

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采编：通澳地产

（以上内容源自每日地产，由直通澳洲采编）

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