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//前言//
随着圣诞假期越来越近，澳洲天气也越来越热了，不过对于房地产市场来说，则正好相反，每年到了这个时期，就意味着楼市即将凉凉了，而2018的楼市，比以往时间凉的要彻底一些。几天前的澳洲金融评论出了一篇文章，又是很惊悚的标题——悉尼楼市从高峰期已下降了9.5%。文章中更是毫不留情的提到，此轮下跌的幅度，可能将会是悉尼楼市历史上最大的一波。
以前，我们的文章更多的是教大家如何在房市中赚钱，按照现在房市的情况，看来得换换口味，多谈谈如何止损的问题。
之所以想到这个话题，也是因为最近有不少朋友都来问我，说前两年买的房子快要成交了，但现在楼市成了这个鸟样，不知道是否还要继续成交自己的房产。
要知道，放弃10%的买房首付，对很多人来说是一个艰难的抉择，这毕竟意味着一笔至少几万澳元的投资打了水漂，但即便是如此，也不能打消个别投资者脑中的这个念头，可见如今的楼市之“惨状”。
根据我的观察，投资者之所以会有不成交房产想法的原因，无非主要有以下几个：
1. 个人财务状况发生变化，无法成交房产
2. 无法取得贷款
3. 购买房屋估价出现（严重）低估
4. 购买区域房市出现下滑
那么，今天就挨个儿来分析一下：
1
个人财务状况发生变化，无法成交房产
购买楼花，尤其是建筑周期时间较长的高层公寓买家，最容易产生这样的情况，由于建造期拖的太长，买家的个人情况发生变化是难免的事。
比如说，有国内买家看现在澳洲房市不景气，就考虑不如拿成交这里房产的钱，给孩子在国内买学区房。对于这样的买家，只要心里想好了放弃10%，那是您自己的决定，无可厚非。
不过更多的人，其实是自己心态发生改变，是对房产市场看法不同了。
对于有能力成交房产，但却纠结于要不要做努力去成交的买家，我建议找专业的行业人员对自己所投资的项目做一个全面的分析，再做出判断。
因为澳洲的“垃圾级投资房”真的很多，而中国人可以说买了其中的相当一部分，但也有一些房产的本质情况其实并不差，长期来说是值得持有的，因此要学会甄别。
2
无法取得贷款
银行银根的收紧，无疑是造成当前楼市现状的最主要原因，这也造成了许多买家在贷款时遇到困难，导致不少人无奈失去10%。
澳房大全作者悉尼财神和我交流时说过，他发现许多贷款出现问题的买家，最大疏忽其实是出在“自身的重视程度不够”，说白了，就是没当回事。
相反的，对于真正把交房这件事当件大事要事来做的买家，会提前至少半年开始做准备，找银行和broker咨询，提交资料非常及时，有变化及时与贷款经理人沟通，最后，基本上都能找到合适自己的融资途径。
毕竟，就算是四大银行不给贷款的海外买家，如今可以选择的基金产品也有好多家，利率相对于两年前刚刚贷款风波出现时也已经大幅下降。
因此，如果你还以无法取得贷款作为自己不能成交房产的理由，那么我认为，很有可能在你的潜意识里，并不想成交这套房产。
3
购买房屋估价出现（严重）低估
房屋估价出现低估的原因大概有两种：
第一种，是你的确买到了烂房子；
而另一种，则是区域市场的表现对估价造成的影响。
你或许听说过银行贷款的黑名单，就是对个别供应量过多的区域拒绝借贷的政策。但你是否知道，在一些金融机构内部，还有一份黑名单是属于开发商的。
在悉尼，有一些中东开发商的名字就是这些黑名单上的常客。一听到×××开发商的名字，那不管房子造在哪里，可能都会对估价结果造成不利的影响，更严重的，金融机构会拒绝为该项目的买家提供贷款。
如果你有看Google上开发商Review的习惯，那么有些买家的留言可以说是血的教训，非常你在购房前值得阅读，这里就截取几个供大家欣赏：
如今市场上，要是买到了这种渣开发商的房子，那么不成交，将是你的上上策。
4
区域房市出现下滑
还有些时候，开发商是好的，项目质量是好的，甚至连View也是带水景的，但可惜location不对，前面的这些利好就都打水漂了。
如果不幸买到这样的区，估价又出现了大幅的低估，那么我建议资金有限的买家不要犹豫，直接放弃10%是最好的结果。
比如，布里斯班的Hamilton ，就是这样一个比较奇葩的区。 从地理位置上来说，这里在CBD和机场两大就业中心之间，自然环境也比较优美，水景房到处都是。
从自住角度来说，或许这里会有不少人选择，但如果在这里买了投资房，那就是完全另一番光景。
这是因为，Hamilton从地理位置和环境上来说并不差，但土地“无限量”供应使得房价长期低迷。
我在RP Data上将Hamilton这个区过去两个月（10-11月）的所有公寓交易记录看了一下，并整理成了以下表格：
从表格上可以看到，除了第三行这套2房公寓在过去14年内有25%的增值以外，从相对最早可以查到的交易记录来看，其他房产全部出现了下跌，其中第一套位于Hercules Street的公寓在14年间几经易手，但交易价格却是一跌再跌。
而唯一出现价格上涨的公寓，也并非目前大部分买家在近几年购买的高层公寓，而是一套位于仅有11户，建造于1970年代的老公寓楼，其中绝大多数都是自住者，并且拥有绝对的一线水景。剩余的几套交易记录，则全部来自于过去10年内建造的高密度公寓。
1
上月出售的这套61 hillside crescent公寓房间及阳台实景
综上，我们谈了在目前楼市现状下，将要成交房产的买家所面临的四大困局和分析。总的来说，澳洲物业的水平参差不齐，在投资者资金有限的情况下，你需要：
学会合理化自己的资产组合，把既占据贷款能力、又无法看到增值可能的房产清理出自己的资产组合；
同时，学会区分哪些是被市场低谷蒙蔽的优质房源，哪些是从根子里粗制滥造的“垃圾房”，这是大家合理布局的关键。
下一篇，也是今年的最后一篇文章，咱们来聊聊2018年的楼市，都教会了我们什么。
感谢阅读。
END
关于作者
Kevin Yu，澳房大全专栏作者，专业地产分析师，注册金融分析师CFA三级候选人，拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。
❖ 每周项目介绍 ❖
墨尔本西区学区联排别墅
房产类型：墨尔本联排别墅
所在城市：Melbourne
项目价格：最低$52.5万澳币起
户型类别：3房，4房，海外人士可买
项目区域：Point Cook
项目介绍
墨尔本西南区住宅 自然景观独特
Parkwood-Life位于墨尔本市区西南26公里处，地处Point Cook心脏地带。Point Cook距离Werribee市距离5min车程；是政府规划建设的墨尔本第二大市区。
项目由澳大利亚知名开发商Frasers Property设计开发。小区内绿树成荫，环境优雅；小区外配备了完善的商业，教育以及交通设施。将自然景观与现代化生活很好地结合在一起。
该项目距墨尔本商务区26公里，西面紧邻East Werribee(韦里比新城)，东面和南面朝Port Phillip（菲利普港口）。驱车从Point Cook 出发，20min可直达墨尔本市市区。
先一起来看一下项目的效果图吧：
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Parkwood联排别墅是墨尔本Point Cook性价比最高的联排项目，非常适合首次置业和投资的客户们。你可以回复”Parkwood“通过我们的公众号平台获取更多的信息。
采编：通澳地产
（以上内容源自网络，由直通澳洲采编）
通澳地产旗下的直通澳洲是一个专注澳大利亚物业投资，旅游，留学移民的资讯类公众号。总部坐落在澳大利亚墨尔本市区，我们致力从多方位为您呈现一个最真实的澳大利亚。
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