【澳洲房产】澳洲房价到底继续下跌还是涨回来？这盘棋央行说了算！

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前言 

近日，澳大利亚央行(RBA)出人意料地承认，对住房贷款的打击很可能会令经济陷入困境。而此番表态，很可能暗示银行将放松对投资者贷款的监管。毕竟到目前为止，全澳的平均房价已经连续下跌了好几个月。除了霍巴特以外，从城市到乡镇已经无一幸免。

更有许多人认为价格在未来会进一步下跌。坊间预测多数给出了10%到20%的可能性，当然，也有预测表示价格会下跌至灾难性的30%。

每个人对房价下跌都有自己的看法。但对房地产市场来说，最重要的是，澳央行怎么看。

对了，为什么要问央行怎么看，而不是问元芳怎么看呢？

澳大利亚审慎监管局(APRA)对贷款的政策有着决定权，而央行正是每项决定的智囊。从银行可以向谁放贷，到发放多少只付息贷款，再到银行能以多快的速度增加投资者贷款，央行对这些政策都有着很大的影响力，并且控制着官方利率。

因此央行不仅有着操控房价下跌的手腕，也有着在任何时候介入都能重振楼市的实力。这局，我们看央行。

本周，央行副行长在讲话中承认，房地产市场目前存在着重大风险。即是房地产开发商无法借款启动新项目。

我们可以看向下面这张图。成千上万的新房子正在建造中——尤其是高层公寓(左边的“高密度住宅”线)。

如果保持其他一切不变，待售的房子越多，价格就会越便宜。这是初中就学过的最简单的供求关系。但也就是说，大批的新建住宅应该会给房价带来巨大的下行压力。

央行副行长Guy Debelle表示，“我们预计的话，建筑活动将从峰值回落。东海岸主要城市的楼花销售自2017年年中开始就一直在下滑，而根据开发商的反馈，正是因为国内投资者和外国买家的购房需求减弱。”

“还有一个风险是，如果楼花公寓的一些买家无法获得融资，收紧贷款标准很可能就加剧了公寓市场的低迷。接下来，很快就会导致交割失败的数量增加、房价进一步下跌、至开发商的融资条件更加紧张。”

“在我个人看来啊，更严重的是，收紧对开发商的贷款对经济前景所造成的风险。这个是完全高于收紧贷款对家庭的直接影响。”

但问题是，澳大利亚的经济与建筑业紧密相连。这不是说住房市场需要更多的住房，而是澳洲经济根本承受不起建设的停摆。

下面图表显示了参与建设的劳动力比例，的确是前所未有的高。如果开发者不能提前借到钱来施工，那么许多建筑工人的失业对经济来说，就真的是个更惨的消息。

澳大利亚央行承认，借贷规则也可能是间接原因。

“从某种程度上来说，正是住房政策导致投资者需求和价格走低，而且间接影响了开发商获得融资的渠道。”Debelle表示:“这一过程有可能导致经济出现比目前预期更剧烈更持久的下滑。”

那么接下来呢？央行会怎么做？有两种可能值得解读。

一种可能是：央行对长期的房价下跌完全泰然处之，他们希望有巨大的供应，渴望建造更多的住房。如果是这样的话，他们似乎要让我们迎接更多的房价下跌。

支持这种可能性的，是央行近日的表态。央行很坦白，认为自身政策是“有效地减少了与高风险家庭贷款相关的风险，并且增强了经济对未来冲击的弹性”。这可能意味着他们将继续执行这些规则。

而另一种可能是：央行不得不承认，房价下跌可能会令经济陷入困境。而这很可能是央行再次放松放贷之前发出的第一个讯号。这并不是因为他们希望房价回升，而是希望防止建筑业就业岗位产生大崩溃。

支持这种可能性的，是副行长Guy Debelle在发言中的这句话，“我认为，家庭借贷在其自身负担下崩溃的可能性不大。但是，如果澳大利亚经济受到负面冲击，特别是导致失业率大幅上升的冲击，那么家庭负债表上的风险将加剧这种冲击。”

而建筑业突然涌现失业潮正是他们所描述的那种不想看到的场面。

那么你呢？这局你会赌哪种可能呢？

❖ 每周项目介绍 ❖

墨尔本西区学区联排别墅

房产类型：墨尔本联排别墅

所在城市：Melbourne

项目价格：最低$52.5万澳币起

户型类别：3房，4房，海外人士可买

项目区域：Point Cook

项目介绍

墨尔本西南区住宅 自然景观独特
Parkwood-Life位于墨尔本市区西南26公里处，地处Point Cook心脏地带。Point Cook距离Werribee市距离5min车程；是政府规划建设的墨尔本第二大市区。

项目由澳大利亚知名开发商Frasers Property设计开发。小区内绿树成荫，环境优雅；小区外配备了完善的商业，教育以及交通设施。将自然景观与现代化生活很好地结合在一起。

该项目距墨尔本商务区26公里，西面紧邻East Werribee(韦里比新城)，东面和南面朝Port Phillip（菲利普港口）。驱车从Point Cook 出发，20min可直达墨尔本市市区。

先一起来看一下项目的效果图吧：

Point Cook| 墨尔本发展最快城区 Point Cook(库克角)位于墨尔本市中心西南方向28公里处。西面紧邻East Werribee(韦里比新城)，东面和南面朝Port Phillip（菲利普港口）。驱车从Point Cook (库克角)出发，到达墨尔本市中心大约30分钟。到墨尔本国际机场和墨尔本阿瓦隆机场的距离基本相同，大约37公里。 Point Cook内有占地面积9.9公顷的公园、湿地公园、生态区。它还拥有一条极美的海岸线。所有这些区域和公园内外都将有步行小径和自行车道相互连接，您可以愉快的一边欣赏自然风光，一边在公园间穿梭。 人口构成 Point Cook主要的人口组成大部分来自于成熟的家庭和刚刚组建的新家庭。对于这样人口结构来说，整个生活环境将会是非常简单和安逸。并且这个区内的别墅将比公寓热门和抢手。据调查，在澳大利亚有68%的当地居民表示相对于购买公寓房，他们更愿意购买带有土地权的别墅。对于那些已经组建家庭的人来说，这一意愿更加强烈。 East Werribee| 未来的超级城区 Point Cook的西边与East Werribee相连，从Point Cook开车前往East Werribee只需10分钟。 维州政府将East Werribee的城区建设视为近年重点建设项目，也将成为维州的代表性建设项目。这个建设项目中包括高速公路、互通式立交、综合且完整的商业和住宅区、高质量的城市设计、以及引用水资源可持续利用的世界领先技术。根据总体规划设计，在这个新的770公顷超级城区中，预计能够提供至少50,000个岗位。维州州长Ted Baillieu称East Werribee将成为继Docklands之后维州政府拥有的最大综合性商业和住宅发展区。East Werribee的建设将是澳大利亚飞速发展城区计划中的代表作。 购物| 精品商圈，品质生活 距离项目最近的Sanctuary Lake购物中心开车只需3分钟，沿路有街边小店。另外，距离Featherbrook购物中心和Stockland Point Cook购物中心驾车需约5到8分钟即可到达。 教育 | 名校环绕，学区典范 Point Cook区内有多所学校，满足区内所有孩子的小初高教育。 学校包括有： Alamanda K-9 College Carranballac P-9 College Carranballac College Emmanuel College Point Cook Senior SecondaryCollege Point Cook Senior School St Mary of the CrossCatholic Primary School Stella Maris Catholic PrimarySchool Lumen Christi CatholicPrimary School 皇家墨尔本理工大学也在Point Cook设立分校 交通| 四通八达 M1是连接墨尔本市中心和吉朗市中心最主要的高速公路。它是墨尔本西南面主要的交通要道。M1就建在Point Cook的外围，从别墅区上M1高速公路 只需5分钟。从Point Cook到墨尔本市中心最多只需30分钟。 社区门口有直达Williams Landing火车站的公交车。乘公交车10分钟左右便可到达火车站。 休闲| 宁静通幽 项目距离海湾公园5公里，Sanctuary湖区1.5公里。给您足够的空间贴近大自然、放松身心。 在社区旁边（Point cook Road 和 Saltwater Promenade 交接处）有一大型多功能运动公园，内含网球场、足球场和板球场。这个现代化的大型运动公园现已基本建成。 医疗| 设施齐全 Point Cook内有多个医疗中心，在East Werribee有多家大型医院。这些医疗场所能够在不同程度上满足您的需求，帮助您解决身体不适。

Parkwood联排别墅是墨尔本Point Cook性价比最高的联排项目，非常适合首次置业和投资的客户们。你可以回复”Parkwood“通过我们的公众号平台获取更多的信息。

采编：通澳地产

（以上内容源自网络，由直通澳洲采编）

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