【澳洲地产】澳洲房价下降,那以前买的楼花还要不要成交?

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//前言//

 

随着圣诞假期越来越近,澳洲天气也越来越热了,不过对于房地产市场来说,则正好相反,每年到了这个时期,就意味着楼市即将凉凉了,而2018的楼市,比以往时间凉的要彻底一些。几天前的澳洲金融评论出了一篇文章,又是很惊悚的标题——悉尼楼市从高峰期已下降了9.5%。文章中更是毫不留情的提到,此轮下跌的幅度,可能将会是悉尼楼市历史上最大的一波。

 

                                              

以前,我们的文章更多的是教大家如何在房市中赚钱,按照现在房市的情况,看来得换换口味,多谈谈如何止损的问题。


之所以想到这个话题,也是因为最近有不少朋友都来问我,说前两年买的房子快要成交了,但现在楼市成了这个鸟样,不知道是否还要继续成交自己的房产。


要知道,放弃10%的买房首付,对很多人来说是一个艰难的抉择,这毕竟意味着一笔至少几万澳元的投资打了水漂,但即便是如此,也不能打消个别投资者脑中的这个念头,可见如今的楼市之“惨状”。


根据我的观察,投资者之所以会有不成交房产想法的原因,无非主要有以下几个:


1.     个人财务状况发生变化,无法成交房产

2.     无法取得贷款

3.     购买房屋估价出现(严重)低估

4.     购买区域房市出现下滑

 

那么,今天就挨个儿来分析一下:


1

个人财务状况发生变化,无法成交房产

购买楼花,尤其是建筑周期时间较长的高层公寓买家,最容易产生这样的情况,由于建造期拖的太长,买家的个人情况发生变化是难免的事。

比如说,有国内买家看现在澳洲房市不景气,就考虑不如拿成交这里房产的钱,给孩子在国内买学区房。对于这样的买家,只要心里想好了放弃10%,那是您自己的决定,无可厚非。

不过更多的人,其实是自己心态发生改变,是对房产市场看法不同了。



对于有能力成交房产,但却纠结于要不要做努力去成交的买家,我建议找专业的行业人员对自己所投资的项目做一个全面的分析,再做出判断。


因为澳洲的“垃圾级投资房”真的很多,而中国人可以说买了其中的相当一部分,但也有一些房产的本质情况其实并不差,长期来说是值得持有的,因此要学会甄别。


2

无法取得贷款

银行银根的收紧,无疑是造成当前楼市现状的最主要原因,这也造成了许多买家在贷款时遇到困难,导致不少人无奈失去10%。

澳房大全作者悉尼财神和我交流时说过,他发现许多贷款出现问题的买家,最大疏忽其实是出在“自身的重视程度不够”,说白了,就是没当回事。

相反的,对于真正把交房这件事当件大事要事来做的买家,会提前至少半年开始做准备,找银行和broker咨询,提交资料非常及时,有变化及时与贷款经理人沟通,最后,基本上都能找到合适自己的融资途径。


毕竟,就算是四大银行不给贷款的海外买家,如今可以选择的基金产品也有好多家,利率相对于两年前刚刚贷款风波出现时也已经大幅下降。

 

因此,如果你还以无法取得贷款作为自己不能成交房产的理由,那么我认为,很有可能在你的潜意识里,并不想成交这套房产。



3

购买房屋估价出现(严重)低估


房屋估价出现低估的原因大概有两种:

第一种,是你的确买到了烂房子;

而另一种,则是区域市场的表现对估价造成的影响。

你或许听说过银行贷款的黑名单,就是对个别供应量过多的区域拒绝借贷的政策。但你是否知道,在一些金融机构内部,还有一份黑名单是属于开发商的。


在悉尼,有一些中东开发商的名字就是这些黑名单上的常客。一听到×××开发商的名字,那不管房子造在哪里,可能都会对估价结果造成不利的影响,更严重的,金融机构会拒绝为该项目的买家提供贷款。


如果你有看Google上开发商Review的习惯,那么有些买家的留言可以说是血的教训,非常你在购房前值得阅读,这里就截取几个供大家欣赏:

如今市场上,要是买到了这种渣开发商的房子,那么不成交,将是你的上上策。


4

区域房市出现下滑

还有些时候,开发商是好的,项目质量是好的,甚至连View也是带水景的,但可惜location不对,前面的这些利好就都打水漂了。

如果不幸买到这样的区,估价又出现了大幅的低估,那么我建议资金有限的买家不要犹豫,直接放弃10%是最好的结果。


比如,布里斯班的Hamilton ,就是这样一个比较奇葩的区。 从地理位置上来说,这里在CBD和机场两大就业中心之间,自然环境也比较优美,水景房到处都是。


从自住角度来说,或许这里会有不少人选择,但如果在这里买了投资房,那就是完全另一番光景。


 

这是因为,Hamilton从地理位置和环境上来说并不差,但土地“无限量”供应使得房价长期低迷。


我在RP Data上将Hamilton这个区过去两个月(10-11月)的所有公寓交易记录看了一下,并整理成了以下表格:



从表格上可以看到,除了第三行这套2房公寓在过去14年内有25%的增值以外,从相对最早可以查到的交易记录来看,其他房产全部出现了下跌,其中第一套位于Hercules Street的公寓在14年间几经易手,但交易价格却是一跌再跌。


而唯一出现价格上涨的公寓,也并非目前大部分买家在近几年购买的高层公寓,而是一套位于仅有11户,建造于1970年代的老公寓楼,其中绝大多数都是自住者,并且拥有绝对的一线水景。剩余的几套交易记录,则全部来自于过去10年内建造的高密度公寓。

1


上月出售的这套61 hillside crescent公寓房间及阳台实景

 


综上,我们谈了在目前楼市现状下,将要成交房产的买家所面临的四大困局和分析。总的来说,澳洲物业的水平参差不齐,在投资者资金有限的情况下,你需要:


学会合理化自己的资产组合,把既占据贷款能力、又无法看到增值可能的房产清理出自己的资产组合;

同时,学会区分哪些是被市场低谷蒙蔽的优质房源,哪些是从根子里粗制滥造的“垃圾房”,这是大家合理布局的关键。


 

下一篇,也是今年的最后一篇文章,咱们来聊聊2018年的楼市,都教会了我们什么。


感谢阅读。


END


关于作者

Kevin Yu,澳房大全专栏作者,专业地产分析师,注册金融分析师CFA三级候选人,拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

❖ 每周项目介绍 ❖

墨尔本西区学区联排别墅


房产类型:墨尔本联排别墅

所在城市:Melbourne

项目价格:最低$52.5万澳币起

户型类别:3房,4房,海外人士可买

项目区域:Point Cook


项目介绍

墨尔本西南区住宅 自然景观独特
Parkwood-Life位于墨尔本市区西南26公里处,地处Point Cook心脏地带。Point Cook距离Werribee市距离5min车程;是政府规划建设的墨尔本第二大市区。

项目由澳大利亚知名开发商Frasers Property设计开发。小区内绿树成荫,环境优雅;小区外配备了完善的商业,教育以及交通设施。将自然景观与现代化生活很好地结合在一起。

该项目距墨尔本商务区26公里,西面紧邻East Werribee(韦里比新城),东面和南面朝Port Phillip(菲利普港口)。驱车从Point Cook 出发,20min可直达墨尔本市市区。


先一起来看一下项目的效果图吧:








Point Cook墨尔本发展最快城区


Point Cook(库克角)位于墨尔本市中心西南方向28公里处。西面紧邻East Werribee(韦里比新城),东面和南面朝Port Phillip(菲利普港口)。驱车从Point Cook (库克角)出发,到达墨尔本市中心大约30分钟。到墨尔本国际机场和墨尔本阿瓦隆机场的距离基本相同,大约37公里。

Point Cook内有占地面积9.9公顷的公园、湿地公园、生态区。它还拥有一条极美的海岸线。所有这些区域和公园内外都将有步行小径和自行车道相互连接,您可以愉快的一边欣赏自然风光,一边在公园间穿梭。

人口构成

Point Cook主要的人口组成大部分来自于成熟的家庭和刚刚组建的新家庭。对于这样人口结构来说,整个生活环境将会是非常简单和安逸。并且这个区内的别墅将比公寓热门和抢手。据调查,在澳大利亚有68%的当地居民表示相对于购买公寓房,他们更愿意购买带有土地权的别墅。对于那些已经组建家庭的人来说,这一意愿更加强烈。








East Werribee| 未来的超级城区


Point Cook的西边与East Werribee相连,从Point Cook开车前往East Werribee只需10分钟。



维州政府将East Werribee的城区建设视为近年重点建设项目,也将成为维州的代表性建设项目。这个建设项目中包括高速公路、互通式立交、综合且完整的商业和住宅区、高质量的城市设计、以及引用水资源可持续利用的世界领先技术。根据总体规划设计,在这个新的770公顷超级城区中,预计能够提供至少50,000个岗位。维州州长Ted Baillieu称East Werribee将成为继Docklands之后维州政府拥有的最大综合性商业和住宅发展区。East Werribee的建设将是澳大利亚飞速发展城区计划中的代表作。




购物精品商圈,品质生活


距离项目最近的Sanctuary Lake购物中心开车只需3分钟,沿路有街边小店。另外,距离Featherbrook购物中心和Stockland Point Cook购物中心驾车需约5到8分钟即可到达。






教育 名校环绕,学区典范


Point Cook区内有多所学校,满足区内所有孩子的小初高教育。

学校包括有:

Alamanda K-9 College

Carranballac P-9 College

Carranballac College

Emmanuel College

Point Cook Senior SecondaryCollege

Point Cook Senior School

St Mary of the CrossCatholic Primary School

Stella Maris Catholic PrimarySchool

Lumen Christi CatholicPrimary School

皇家墨尔本理工大学也在Point Cook设立分校






交通四通八达



M1是连接墨尔本市中心和吉朗市中心最主要的高速公路。它是墨尔本西南面主要的交通要道。M1就建在Point Cook的外围,从别墅区上M1高速公路 只需5分钟。从Point Cook到墨尔本市中心最多只需30分钟。

社区门口有直达Williams Landing火车站的公交车。乘公交车10分钟左右便可到达火车站。








休闲宁静通幽


项目距离海湾公园5公里,Sanctuary湖区1.5公里。给您足够的空间贴近大自然、放松身心。

在社区旁边(Point cook Road 和 Saltwater Promenade 交接处)有一大型多功能运动公园,内含网球场、足球场和板球场。这个现代化的大型运动公园现已基本建成。




医疗设施齐全


Point Cook内有多个医疗中心,在East Werribee有多家大型医院。这些医疗场所能够在不同程度上满足您的需求,帮助您解决身体不适



Parkwood联排别墅是墨尔本Point Cook性价比最高的联排项目,非常适合首次置业和投资的客户们。你可以回复”Parkwood“通过我们的公众号平台获取更多的信息。

采编:通澳地产

(以上内容源自网络,由直通澳洲采编)


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