【澳洲房产】在下跌中的房市获利的八种方法

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导读

澳洲房地产市场正在处于一个调整时期,悉尼以及墨尔本房价都有小幅度的下降,那么应对这样的房市,又如何在这样的房市中获利呢?

拥有现金及良好信用记录的购房者目前正享受着多重有利因素,价格和利率下降、折扣增加和竞争减少意味着有更多的时间去寻找最有利的交易。“这对买家来说是前所未有的好时机,”买家代理Morrell and Koren的董事Emma Bloom说。“他们现在应该像隐藏在草丛里伺机出击的老虎一样。”


对于一边租房一边存钱买房的人来说前景也更光明,下跌的房价意味着能更快凑得首付,供应增加令房东通过降低或维持租金水平来获得新租客或留住现有租客。


 

以下是八种从房地产市场下跌中获利的方法。


 – 价格下跌 – 


位于悉尼市中心以西6公里Lilyfield区的一栋两层四卧室住宅于2017年11月挂牌出售时价格为270万元,目前价格减少了25%。


位于墨尔本著名内城区一栋两层高的四居室房子,去年以超过700万元的价格出售,目前估值下降了200多万元,即28%。


根据投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析,澳洲11月房价再次下跌0.9%,是10年来最大单月跌幅,全年下跌5.3%。


摩根士丹利表示,尽管房价已从高峰期下跌9.5%,由于拍卖清盘率低且情绪低迷,显示价格将继续下跌,因此没有必要急于进入市场。


 – 住房升级 – 

中介公司RT Edgar的董事Mark Wridgway愿意打折出售自己的家,因为他认为搬到一套离工作和孩子所在学校更近的房子很重要。


尽管最近房地产价格出现下跌,但Wridgway说:“目前的市场是升级住房的极好机会。”


Wridgway将支付约620万元购买占地1210平方米四居室两浴室的新家。这套物业去年以超过780万元的价格成交,并在今年早些时候以560万元的价格流拍。Wridgway是三个孩子的父亲,他计划出售自己目前位于邻区的房子,以获得500万元用于购买新家。


他补充说:“在出售原来的房子时肯定会遭受损失,但能够搬到更好的位置以及离学校更近,这是值得的。”


Wridgway表示,市场下滑和信贷收紧导致潜在买家观望离场



 – 开发商优惠 – 

成千上万的新公寓继续涌入市场,给开发商带来压力,调整价格并为买家提供激励措施,包括汽车和现金奖励以及白色家电。


部分开发商为贷款经纪人、财务顾问和会计师提供每笔销售10,000元的奖金以及印花税回扣及其他激励措施。


在墨尔本东南约14公里处的Ashwood售价为150万元的公寓,买家会获赠免费百叶窗和免除印花税。


一些开发商则送赠豪华设施,如大理石厨房,Miele家电,木地板和高天花板。


位于墨尔本东南约24公里处的Mordialloc海滨的三居室公寓,以990,000元的价格出售,买家获提供12个月的租金保证 – 即使找不到房客也会获得支付 – 以及免费百叶窗。

“这些优惠措施很有吸引力,但并不是最重要的,”贷款经纪人Foster Ramsay Finance公司负责人Christopher Foster-Ramsay表示。“买家必须专注于物业是否合适,考虑因素包括设计,地点,贷款和价格等方面。”



 – 贷款优惠 – 

银行及贷款机构热衷于与合适的借款人达成交易。他们想要这些业务,因为净息差是银行最大的利润来源。


首付至少20%的首次购房者成为争抢的目标,他们获提供优惠的利率、条款和条件。


澳洲最大的银行CBA为了吸引更多的首次购房者和寻求再融资的现任业主客户,最近将浮动利率贷款的折扣提高了50个基点。


其他贷款机构,包括澳新银行,西太平洋银行,麦格理银行和汇丰银行,也在近期的统一加息之后,跟进并向部分现有借款人提供减息优惠。


贷款经纪人认为,他们可以替自住业主争取更好的利率。


对于“合适的借款人”,Foster-Ramsay表示,经纪人应该能够在银行宣传的利率之上再减15个基点,这些通常是有着良好还款历史的借款人,希望通过本金和利息同还获得房屋价值80%或以下的贷款。


Foster-Ramsay说:“如果有一个很好的机会可以达成一个很棒的交易,那就是现在。”


贷款机构提供的其他激励措施包括免收行政费和现金奖励,以帮助借贷人支付律师和搬家费用。


例如,非银行贷款机构Pepper Home Loans目前免除部分贷款的1800元的申请费用。



 – 卖家折扣 – 

根据CoreLogic的数据,过去两个月拍卖清盘率降至约40%,许多卖家被迫将物业通过私下谈判出售。


根据投资银行摩根士丹利的数据,目前卖家折扣不算高但在增长当中,全国来讲,独立屋的折扣平均为4.6%,公寓为4.9%。


折扣水平从墨尔本的4.3%到珀斯的6.4%不等,随着销售额的持续下降而上升。


令一个让卖家感到压力的因素是物业在市场上的天数。出售所需天数目前处于6年来的高点,通常在30到56天之间,具体取决于物业所在的首府城市。



 – 捡漏 – 

因为无法获得银行贷款,部分本地和海外投资者正在折价出售位于澳大利亚108,Aurora和Premier Tower等知名高层建筑中的公寓。


在线网站例如Gumtree上,有不少大量打折的公寓或宣称卖方愿意进行谈判的广告。


例如,一位来自昆士兰州的投资者正以459,000元的价格出售位于南半球最高的住宅楼澳大利亚108的一套49平方米一居室公寓,该公寓的购入价为50万澳元。


越来越多的房产被折价出售,而银主盘的数量也有所上升。银主盘的意思是当借款人因拖欠还款而违约,贷款机构将物业收回并挂牌出售。



 – 租金下降 – 

对于正在存款准备买房的租户来说,较低的租金会增加可支配收入并有助于储蓄。


根据CoreLogic的分析,因为房价下跌,全国房租收益率有所上升,独立屋为3.4%左右,公寓则为4.2%。(租金收益率是衡量一项创收资产产生的现金占该资产价值的百分比。)


但随着供应增加或需求下降,悉尼,珀斯,达尔文和布里斯班部分地区的租金中位数正在下降。墨尔本租金依然强劲,因为盈余库存被上升的租房需求所吸收



 – 更多时间进行谈判 – 

房地产经纪人和买家中介表示,周末拍卖中焦急的买家和好奇的邻居围观的情景不再出现。


“不是没有,但很少,”买家中介Bloom在谈及拍卖出席人数和竞标情况时表示。


“这意味着买家占有主动。不论物业两年前的价格为x,y或是z,都不再重要。价格受竞争所推动,而目前不再有之前那样的竞争。”


买家还可以通过谈判获得更灵活的交割条件,商讨价格,而不用时刻担心物业被另一买家以更高价钱抢走。

❖ 每周项目介绍 ❖

墨尔本奢侈海滨生活

The Docklands Residences


项目名称

The Docklands Residences

房产类型

高尚豪华公寓 + 五星级酒店

占地面积

1,270平方米

开发团队

Capital Alliance

建造团队

DKO Architecture

项目规划

– 190间Marriott万豪五星级奢华酒店房间(位于1-8层),100户一至三房大户型豪华精装公寓(位于9-16层)

– 全自动智能停车系统

项目配套

– 无边际空中泳池

– 泳池酒吧

– 健身房

– 多功能室

项目区域

墨尔本Docklands区

地理位置

Waterfront Way

The District Docklands购物中心内

项目产权

永久产权,世代居住

项目交付

预计于2020年下半年竣工交付



生活

配套

The Docklands Residences项目选址于Docklands区内全新升级重建的The District Docklands购物中心(原Harbour Town购物中心)之内。


未来住户在坐拥Docklands区宜人海湾景致的同时,更可足不出户尽享购物中心内丰富完善的购物、休闲、娱乐设施。


The District Docklands购物中心在升级完成后将拥有:

  • Marriott万豪五星级酒店(项目内)

  • Hoyts电影院

  • Costco

  • 大型Woolworths超市

  • 超过100家时尚品牌门店

  • 餐厅、快餐店、咖啡店等海量美食选择

  • Melbourne Star城市摩天轮、FunLab等休闲娱乐设施


除此之外,Docklands区及墨尔本市内已有或在建的各类生活配套设施同样近在咫尺。




公共交通


下楼即达的电车站内随时都有前往墨尔本CBD及其他主要商圈的电车。


同时住户搭乘电车还可在10分钟内前往墨尔本市内最大的南十字星(Southern Cross)火车站,那里有发往墨尔本周边各区及悉尼、布里斯班等国内主要城市的火车。

35、70、86电车站 | 0m(项目旁)

南十字星(Southern Cross)火车站 | 1.5km

Citylink 高速 | 500m  

M1高速 | 1km

墨尔本国际机场 | 20分钟车程


医疗


Docklands区内近十所大小诊所足以解决住户日常的医疗咨询所需。


而众多维州乃至全澳最一流的综合医院、专科医院、诊所等各类医疗机构,也都坐落于距项目15分钟车程范围以内,绝对为住户带来7天24小时的安心医疗保障。

MC Medical & Dental l 800m

Pinnacle Health Group | 1km

CBD Doctors Melbourne | 2.8km

皇家墨尔本医院 | 3km

皇家墨尔本女子医院 | 3km

皇家墨尔本儿童医院 | 3km


教育


除了与项目一街之隔的Docklands小学(在建中),从项目驱车5分钟即可到达维州顶尖私校Haileybury学院(City校区)。


Haileybury学院曾在2015年被The Australia报评为维州综合第一,其City校区与主校区共享相同课程与师资资源,可提供从早教课程(ELC)至12年级(Year 12)的完整课程配置。


同时从项目楼下搭乘多列免费电车可快速前往墨尔本市区内的RMIT、墨尔本大学、莫纳什大学(语言学校)等澳洲一流名校。

Docklands Primary School | 200m

Haileybury College | 1.5km

RMIT | 2.5km

莫纳什大学(语言学校)| 3km

墨尔本大学 | 3.3km


建造

品质

The Docklands Residences

与Marriott万豪酒店珠联璧合

无论是楼体外观还是内部装修

都采用世界一流标准设计建造

致力为住户打造

五星级酒店般的高尚居住体验


无边际空中泳池


奢华打造的无边际空中泳池

位于公寓15层

项目配套奢华无边际空中泳池

(设计师效果图,仅供参考)


泳池设计灵感取自于

曾一度“刷爆朋友圈”的

新加坡滨海湾金沙酒店

(Marina Bay Sands)

屋顶无边泳池


徜徉在泳池内

可豪览200度全景壮观城市景致

尽情俯瞰墨尔本市区、西门大桥

及菲利普湾的醉人绝美风景


公寓内部设计


公寓内部的设计建造

由澳洲顶级室内建造团队匠心打造


有别于墨尔本大部分其他公寓项目

The Docklands Residences

所有公寓户型

宽敞大气、设计方正

空间使用率极高


精品一房户型

最大室内面积63㎡+封闭式阳台

售价从$650,000起


尊贵两房户型

最大室内面积71㎡+封闭式阳台

售价从$750,000起

豪华两房户型

最大室内面积101㎡+封闭式阳台

售价从$1,045,000起


奢华三房户型

最大室内面积129㎡+开放式式阳台

售价从$1,545,000起


购买两套相邻公寓的房主

还可进行个性化户型定制

所有一房两房户型

均配备可封闭大阳台

三房配备开放式大阳台


为曾拘泥于“公寓=小户型”的置业者

带来耳目一新的奢华公寓居住体验


大户型带来宽敞居住空间

(设计师效果图,仅供参考)


巧妙合理的房间布局

让公寓内每一间卧室都保证了

充分的自然光照与良好的私密性


同样区别于其他项目

往往仅提供”装修色系“的选择


著名建筑事务所DKO

为The Docklands Residences项目

设计了两套完整的室内装修方案



命名为

The Docklands 

与 

The Melbourne

的两套装修方案

为拥有

不同生活方式与居住需求的购房者

完美呈现“量身定制”的理想住宅


两套设计方案的区别并不仅在于配色,更反映在室内设计上:


The Docklands设计适合厨艺爱好者们,宽敞的厨房空间让你在亲朋好友面前一显身手;

同时,考虑到厨艺爱好者们的需求,The Docklands设计了许多开放式橱架;


The Melbourne设计更适合“品酒师”们的品味,让你出门用餐前能在自家的吧台先小酌几杯。

同时设计中包含许多隐蔽式的储藏空间,嵌入式的吧台设计让厨房更像是一件艺术品。


The Docklands的配色较为温暖,采用木纹抛光和镀镍的水龙头;


The Melbourne的配色更为感性与性感,采用暗色的金属抛光和镀铜的水龙头。



两套装修风格为业主

带来了极具个性的居住体验


每一处设计都无不体现出

开发商对于细节的的匠心独运与精益求精


两套装修风格在项目样板房中心均有展出

欢迎大家前往亲临品鉴


预约看房或者了解更多信息,请回复”DR“,或致电:

刘先生(Louis):+ 61 0416371993

蔡女士(Yan):+ 61 0433883183

采编:通澳地产

(以上内容源自网络,由直通澳洲采编)


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