税前读物 |澳洲税务居民和投资房退税的那些不传之秘

税法世界里，无关黑白，我们只看几十度灰。

7月28日由澳人帮主办的讲座圆满完成，五路风华绝代的大神深入简出地从各方各面探讨了澳洲地产的相关话题。

会后有税粉听众留言想更详细地了解讲座里提到的关于税务居民和投资房的事，既然你们有求，那么我们就必应。

下表是我们总结的税务居民和非税务居民的主要区别：

	税务居民	非税务居民
澳洲境内收入	征税	征税
境外收入	征税	不征税
个税起征点	$18200	$0
税收抵扣(offset)	有	无
全民医保税	征税	不征税
增值税折扣	有	无
自住房免税	有	???
预扣税	无	有

注：联邦政府对取消非税务居民自住房免税提案的最新表态是该提案还在工作日程上

那么为什么税务居民的“身份”很重要呢？我们想通过一个不久前的案例来解释。虽然该案例的主要争论点并不在于纳税人的税务居民身份，但是如果事先经过周详的安排，很大程度上可以避免此类事情的发生。

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案例分析

在YPQF v Commissioner of Taxation 2019 AATA 518中，纳税人于2006开始申办移民并在澳洲投资生意。在2011-2013财年中，纳税人连续收到从中国汇入的大额转账，同时又由家人通过“蚂蚁搬家”的方式多次小额汇款入澳，总额共计约1600万澳元。所有的汇款被纳税人记为来自“家庭”或者是“朋友”的借款从而未在任何一年的退税里报为收入。

税务局经过和中国方面的有关公司和银行调查后认定这1600万是纳税人通过违规出售抵押资产的收入，而根据纳税人的税务居民身份，所有款项需要被计入应税收入。经过几年的拉锯战，纳税人最后还是输了官司，付出了沉痛的代价。

那什么情况下才会被算作税务居民呢？在澳洲的税法系统中并没有特别的法条定义，而是通过四大基于事实情况的测试来判定纳税人的身份属性，包括：

居住测试(resides test)，该项为主要测试
183天测试，计算时间是根据财政年（01/07-30/06）而不是自然年。需要提醒的是有些小白会计师可能说不住满183天就铁定不是税务居民了，很可惜这是本末倒置，183天测试其实是四大测试中最不重要的
定居测试(domicile test)，重点：

√ 生意的ABN必须注册在边远地区

√ 生意的主要运营场所必须实际位于边远地区

养老金测试，主要针对联邦政府职员，应该和我们绝大多数华人移民没关系

值得一提的是中国对于税务居民的判定相较于澳洲则是更加地法制化和人性化，新法规定海外人士如果不在6年间连续住满183天就不会被计为中国的税务居民。这样在理论上就可能出现某人既不是中国税务居民也不是澳洲税务居民的情况，尤其对于股票类投资会影响深远。

聊完728讲座的未尽之兴

想必很多税前读物的忠实读者

又在这一年一度的退税季时间

考虑头痛的税务问题

不慌不慌

在今天的税前读物

老王带你走进投资房的报税秘密

投资房的问题其实很难讲，不是因为概念和操作上的难，而是投资方税务问题不像自住房那样在税法中有专门的一章。投资房税务则是根据普通收入(ordinary income)和普通抵扣(general deduction)的基本概念走的，而出售的时候则又通常是根据资本利得税(CGT)的相关法律，所以经常是各种法条交杂在一起，让人头痛不已。不过税前读物的税粉不用担心，老王和小娜把自己压箱底的宝藏（不是开玩笑哦，我们内部也是使用这份check list的）在此给大家呈上，希望能帮助到各位。

常见退税费用

投资房主们最最最关心的莫过于：到底哪些费用可以用来申报退税呢？老王为你整理了一些常见的可抵税费用：

√ 租房广告税

√ 物业管理费

√ 借款手续费（注意：如果大于$100需要分五年抵扣）

√ 清洁费

√ 市政费

√ 房屋设施折旧（根据物业折旧评估报告中的Division40）

√ 园艺和除草费用

√ 房产保险

√ 房贷利息（注意：用于其它用途的贷款所产生的利息不能抵扣）

√ 地税

√ 法务费（注意：买卖房产时产生的律师费用不计入此项）

√ 除虫费

√ 房屋中介代管费或提成

√ 房屋维护维修费

√ 房屋折旧（根据物业折旧评估报告中的Division 43）

√ 文具、电话费和邮费

√ 水费（注意：房客自付的水费不计入退税）

√ 其它出租费用

常见注意事项

众所周知，投资房退税项目既多又细。在此，老王贴心地为大家罗列几点注意事项和报税最大化的小技巧，希望大家可以多薅一点羊毛~

常见注意事项

退税时要注意ownership的分配。例如，某房产夫妻双方分别拥有95%和5%，则双方都需要申报投资房收入。
房屋需要处于可出租状态，尤其是税局严查的度假房。
如果投资房在当前财政年成交，一些缴纳给vendor的费用可以计入退税。如Council, Strata, Water。
提前预支费用可以降低当前的taxable income。例如，如果因为Bonus导致今年的个人收入特别高，则可以提前支付投资房下一年的Interest Expense并计入当年退税中。
房屋在从自住房转向投资房时，需要注意房屋贷款利息费用的计算，要按比例分割，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。
投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报，如Stamp duty。
如果房屋首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。如房东通过Top up自住房来支付投资房的20%首期，那么这20%产生的利息也可以拿来抵投资房税。
报告中会有两种折旧方法，一般Diminishing Value Method可使得在前几年达到退税回报最大化，而Prime Value Method相对来说，折旧数据比较平均。需要注意的是，新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税，必须分年限申报。
申报退税的记录单和费用发票等要完整保存五年，与购房相关合同等请保存至卖出该物业。
出租期间产生的维修费用可以抵扣，但对于购买时已有的损坏，则对应的维修费用不能立刻抵扣，而是要在卖出时计入。同时，房屋的改造升级也同样不能立刻抵扣，而是以每年2.5%的比例分40年申报。对于购买前的改造升级费用，可以向前房主获取相关文件或咨询专业人士，以计算可抵扣部分。除此之外，当更换可分离结构时（如热水系统），对应费用也需要分多年折旧。
出售投资房时，已抵扣的费用不能再计入房产成本。

常见“陷阱”

除了以上报税小技巧之外，还有几个陷阱是客户们经常遇到的，快来查一查你有没有中招吧！

1. 小心折旧所带来的增值税陷阱

不同收入的人群会有不同的边际税率，因此也会有不同程度的负扣税优惠。因此，在考虑是否对出租房进行折旧时（尤其当个人收入小于等于2万时），请根据个人收入以及投资期限来慎重考虑当前的税务及将来可能产生的巨额资本增值税。

2. 出租给亲朋好友时需要格外留心

当房东以低于市场价的价格将自己的房产出租给亲朋好友时，需要根据实际情况判断房东到底可不可以用费用抵扣收入。如果房东在出租房屋时收到的租金没有算在当年的可纳税收入中，那么出租房屋所产生的费用也不能用来抵扣任何收入。

当然，如果你希望以低价将自己的房屋出租给您的亲戚和朋友的话，产生的费用也是有办法用来抵税的。一般来说，您可以参考出租价格和市场价格求出一个比率，然后用这个比率乘以总费用，算出可抵税部分的费用大小。

举个例子：

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案例分析

你以比市场价低80%的价格租房给你亲戚，在该财年中银行利息是$10000澳元，那么你所能申报的抵扣则只能是

(100%-80%)*$10000

= $2000澳元

3. 税局严查的度假房

针对度假房，ATO已经清晰地表明将从三个角度严查投资房的费用申报问题：

√ 房东居住在度假房中并在该段时间将度假房用于私人用途；

√ 房东将度假房以极低的价格或免费的方式出租给亲戚朋友；

√ 度假房并未处于出租或可出租的状态。此处，税局并未具体说明什么是房产正处于“可出租”状态，所以一旦被查，房主需要向税局证明自己为出租房产究竟做了哪些努力。

4. 记得向税局申报费用的GST部分

如果你所出租的房屋是住宅型房屋，那么无需为租金部分缴纳GST，同时也无法申请自己出租房费用部分的GST抵扣。这个时候，你可以将收据上的GST部分加入总费用中来抵减出租房屋所产生的收入。

如果你所出租的房屋是商业地产（如办公室或仓库），那么你的收入自带GST，同时不要忘记费用中的GST部分是可以通过BAS表申请退回的！值得注意的是，ATO明确指出，如果纳税人房屋损坏后让配偶进行维修（配偶不是专业维修人员），这部分维修费是无法报销的。除非纳税人有充分的证据证明被雇佣方曾经从事过专门的房屋维修工作或有专业的技术，否则ATO的审计师就可以以家庭关系为理由否决这笔维修费。

最后插播一条新鲜出炉的ATO的通告

在本周三31/07/19

ATO通告批评了最近审计中发现的

五大让税务局出离愤怒的非法抵扣申报

（Top 5 most outrage claims）